Con l’entrata in vigore della Legge 30 dicembre 2025, n.199 (Legge di Bilancio 2026), in vigore dal 1° gennaio 2026, il settore degli affitti brevi subisce una significativa riorganizzazione normativa.

Le novità introdotte incidono in modo diretto sia sui proprietari che già operano nel settore, sia su chi intende avviare un’attività di locazione breve.

Le principali novità

La riforma si concentra su tre aspetti fondamentali:

• Il regime fiscale degli affitti brevi
• Le soglie di unità immobiliari oltre le quali non è più possibile operare come privato
• L’obbligo di Partita IVA con i relativi adempimenti fiscali e amministrativi

Nuovo regime fiscale: cosa cambia davvero

Uno degli interventi più rilevanti riguarda la tassazione dei redditi derivanti dagli affitti brevi. Il nuovo sistema prevede:

• Cedolare secca al 21% applicabile a un solo immobile, scelto dal contribuente in sede di dichiarazione
• Cedolare secca al 26% applicabile al secondo immobile
• Esclusione totale della cedolare secca dal terzo immobile in poi

In altre parole, la tassazione agevolata resta disponibile solo per chi gestisce fino a due unità immobiliari.

Dal terzo immobile scatta l'attività d'impresa

La vera svolta introdotta dalla normativa riguarda il trattamento fiscale oltre la seconda unità immobiliare.
Dal terzo immobile in poi:

• Non è più possibile applicare la cedolare secca
• I redditi vengono automaticamente qualificati come reddito d’impresa
• Entra in gioco una presunzione legale assoluta di attività imprenditoriale

Questo significa che, indipendentemente dall’organizzazione del proprietario, l’attività viene considerata a tutti gli effetti imprenditoriale.

Obbligo Partita IVA

Il passaggio a reddito d’impresa comporta conseguenze concrete:

• Apertura obbligatoria della Partita IVA
• Iscrizione agli enti previdenziali competenti
• Adempimenti contabili e fiscali più strutturati
• Possibile applicazione di regimi IVA e obblighi dichiarativi più complessi

Cosa significa per i proprietari

Questa riforma segna un punto di svolta nel mercato degli affitti brevi:

• Favorisce una distinzione più netta tra attività occasionale e attività imprenditoriale
• Rende meno conveniente la gestione “privata” su larga scala
• Incentiva una gestione più strutturata e professionale degli immobili

Il ruolo delle agenzie immobiliari

In questo nuovo scenario normativo, affidarsi a professionisti del settore diventa ancora più importante.
Un’agenzia immobiliare come Solemar può supportare i proprietari nella:

• valutazione della strategia fiscale più conveniente
• gestione operativa degli immobili
• adeguamento agli obblighi normativi
• ottimizzazione della redditività nel rispetto delle nuove regole

Conclusioni

La Legge di Bilancio 2026 introduce cambiamenti sostanziali nel mondo degli affitti brevi, limitando l’accesso ai regimi fiscali agevolati e imponendo un passaggio più deciso verso l’attività d’impresa per chi gestisce più immobili.

Comprendere e adattarsi a queste novità sarà fondamentale per continuare a operare in modo efficace e conforme alla normativa.

Per ricevere una consulenza personalizzata o valutare come adeguare la gestione dei tuoi immobili, il team Solemar è a tua disposizione.